오래전 취득 당시 부동산 계약서 분실 시 양도소득세 어떻게 계산할까?

 

      보유 중인 부동산을 좋은 가격에 매매계약을 하고 양도소득세 계산을 할려니 오래전에 취득당시 계약서를 분실했다면 어떻게 양도소득세를 계산할까?

 

오래전 취득 당시 부동산 계약서 분실 시  어떻게 양도소득세를 계산하는지에 대해  알아보겠습니다.

 

보통 양도소득세의 취득가액은 실제로 거래한 금액 즉 계약서로 입증하는 것이 원칙입니다. 그러나 위 사례와 같이 분실 등 취득가액이 불분명하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 "매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액" 순으로 취득가액을 적용할 수 있습니다. 

 

※  매매사례가액 : 취득일 전후 각 3개월 내에 동일하거나 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있을 때 그 가격
            감정가액 : 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가액의 평균
            환산가액 : 양도시점과 취득시점의 기준시가 변동률을 기준으로 양도가액에서 취득가액을 환산해 낸 금액( = 양도가액 × 취득상시 기준시가 ÷ 양도당시 기준시가 )

 

위 3가지 가액 중 실무적으로 자주 사용되는 경우는 대부분 환산취득가액이다.  그 이유는 취득한 지 오래된 부동산들은 매매사례가액과 감정가액을 확인하기가 힘들기 때문입니다.

환산취득가액은 취득당시 기준시가와 양도당시 기준시가의 차이가 작을수록 커집니다.

따라서 시세는 급격히 올랐는데 기준시가는 별로 오르지 않은 부동산은 환산취득가액이 실제 취득가액보다 높게 계산됩니다. 이런 경우에는 환산취득가액으로 적용하면 양도소득세가 줄어듭니다.

 

그러면 여기서 부동산 계약서 분실 시 예를 들어 계산을 한번 해보겠습니다.

2008.05.15 부동산 취득(실지거래가액 5억 원, 기준시가 3억 원)
2022.12.20 부동산 양도(실지거래가액 15억 원, 기준시가 6억 원)
취득당시 계약서가 없는 경우와 계약서가 있는 경우로 구분해서 계산해 보겠습니다.

취득당시 계약서가 있어 실지거래가액을 취득가액으로 계산한다면

구 분	양도소득세	비 고
양도가액	1,500백만원
취득가액	500백만원
양도차액	1,000백만원
장기보유특별공제	280백만원	10억원 x 28%
양도소득금액	720백만원
양도소득기본공제	250만원
과세표준	717.5백만원
세율	42%	누진공제액 3,540만원
산출세액	265,950,000	717,500,000x42%-35,400,000=

 

취득당시 계약서가 없어 환산취득가액으로 계산한다면

구 분	양도소득세	비 고
양도가액	1,500백만원
취득가액	750백만원	15억x(3억/6억)
양도차액	741백만원	필요경비 3억x3%= 900만원 감안
장기보유특별공제	210백만원	10억원 x 28%
양도소득금액	531백만원
양도소득기본공제	250만원
과세표준	528.5백만원
세율	42%	누진공제액 3,540만원
산출세액	186,570,000	528,500,000x42%-35,400,000=

※ 필요경비의 계산은 실제 지급된 지출 경비를 공제하는 것이 아닌 환산취득가액으로 적용 계산 시에  취득당시 기준시가의 3%를 필요경비로 계산합니다. 이때 실제로 지출된 일체의 경비는 추가로 공제할 수 없습니다.

 

위에서 본 바와 같이 약 8천만 원의 양도소득세 차이가 나는 걸 볼 수 있습니다. 하지만, 취득가액이 없다고 바로 환산취득가액을 적용하면 안 됩니다.

2006년 7월 1일부터 국세청은 "부동산 실거래가 신고제"를 이용하여 등기부상 거래가액을 파악하고 있을 뿐만 아니라 그전부터 고가주택, 비사업용 토지, 다주택자의 양도주택 등 과거 자료를 보관하고 있고 부족하면 양도자에게 각종 서류 제출로 확인을 하게 됩니다.

만약, 취득당시 실지거래가액이 있음에도 불구하고 환산취득가액을 적용하여 부당하게 신고하다 발각되면 본래의 양도소득세뿐만 아니라 비과세 감면 규정이 배제되고 가산세가 추징될 수도 있습니다.

 

다음은,

신축(증축) 건물의 경우 어떠한지 알아보겠습니다.

신축(증축) 건축물의 경우에는 단기간 내에 파는 경우가 많은데요. 이런 경우에는 환산취득가액이 실제 건축비보다 더 많이 산출되는 경우가 많아 고의로 실제 건축비를 확인하지 않는 경우도 있습니다.

취득시점과 양도시점의 기준시가 차이가 거의 없으므로 환산취득가액으로 신고하면 양도소득세가 매우 적기 때문입니다.

하지만, 이를 방지하고자 2018.1.1 이후 양도분부터 신축(증축)한 건물을 5년 이내 양도하고 환산취득가액을 적용한 경우에는 해당건물의 환산취득가액의 5.5%(지방세 포함)를 가산세로 부과하고 있으니 유념해야겠습니다.

 

오늘은 취득당시 계약서 분실 시  양도소득세 계산에 대해 알아보았습니다.

남은 주말 즐겁게 보내시기 바랍니다.