주택 매매 시 1세대 1주택자도 양도소득세 나올까?

   부동산 매매 시 항상 걱정되는 부분이 세금 특히 양도소득세 부분인데요~

부동산 중에서도 주택부분의 매매 시 1세대 1 주택자는 무조건 양도소득세가 면제되는지 궁급해집니다.

오늘은 주택 매매 시 1세대 1 주택자도 양도소득세를 내는지에 대해 알아보겠습니다.

 

주택 매매 시 1세대 1 주택자도 양도소득세 나올까?

1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하는 주택의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 비과세 되지만,

양도가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 1세대 1 주택자라도 12억 원 초과분에 대한 양도소득세가 과세됩니다

 

그렇다면 "1세대"란 무엇인가?

거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 및 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 즉, 할아버지, 할머니, 부부, 자녀의 배우자, 형제자매 모두 같은 주소지에 있는 경우 1세대로 인정됩니다.

 

▣ 양도차익 = 양도자산 전체 양도차익 X (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

 

1세대 1 주택자는 보유기간 및 거주기간에 따라 양도차익의 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용합니다.

 

▣ 장기보유특별공제 = 양도자산 전체 장기보유특별공제 X (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

 

양도차익 및 장기보유특별공제 부분을 활용해 계산해 본다면

ex. 양도일 : 2022.02.13 취득일 : 2006.06.06(1세대 1 주택자, 거주기간 10년)
      양도가액 : 15억 원, 취득가액 : 8억 원, 기타 필요경비 : 3,000만 원

▣ 1세대 1 주택자가 주택을 양도하는 경우 총부담세액 : 2,821,500원

구 분	전부 주택	비 고
양도가액	15억원
취득가액	8억원
필요경비	3,000만원
양도차익	1억3,400만원	(15억-8억-3,000만원)X(15억-12억)/15억
장기보유특별공제	1억720만원	(15억-8억-3,000만원)X80%X(15억-12억)/15억
양도소득금액	2,680만원
양도소득기본공제	250만원
과세표준	2,430만원
세율	15%
산출세액	2,565,000원	2,430만원 X 15% - 108만원
총부담세액	2,821,500원	2,650,000원 X 1.1(지방소득세 포함)

위 사례는 보유기간, 거주기간이 10년 이상이므로 1세대 1 주택 장기보유특별공제율 최대치인 80%가 적용된다.

 

 1세대 1 주택 장기보유특별공제율에 대해 알아보면

보유기간		2년~	3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~		9년~	10년~
21년이후	합계	8%	24%	32%	40%	48%	56%	64%		72%	80%
	보유	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%		36%	40%
	거주	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%		36%	40%
20년까지		-	24%	32%	40%	48%	56%	64%		72%	80%
2년 미거주		-	6%	8%	10%	12%	14%	16%		18%	20%

※ 보유기간 3년 이상에 한함.

☞ 2년 거주요건을 채우지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용함

(매년 2%씩 공제, 15년 보유 시 최대 30% 공제)

 

<개정연혁>

양도시기	공제 요건
2019년 이전	보유기간에 따라 공제(거주기간 상관없음)
2020년 중	2년 거주 & 보유기간에 따라 공제
2021년 이후	2년 거주 & 거주기간 및 보유기간에 따라 공제

2021년 이후부터 다주택자는 최종 1 주택만을 보유한 날로부터 2년 이상을 보유(거주)해야 비과세를 받을 수 있습니다.

이는 1 주택만 보유한 날 이전의 보유 및 거주기간이 없어지고 새롭게 시작한다는 것을 말합니다.

구 분	2020.12.31 이전 양도	2021.01.01 이후 양도
비과세 적용시 필요한 2년 보유(거주)기간 기산일	해당 주택 취득일	1주택만을 보유한 날

오늘은 1세대 1 주택자도 주택 매매 시 양도소득세를 내는지에 대해 알아보았습니다.

남은 주말 즐겁게 보내시고 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.